12月27日，在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，上海證券交易所發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2024年修訂）》（以下簡稱新修訂指引）。新修訂指引的發(fā)布是對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs審核實踐的及時總結(jié)和提煉，有利于進(jìn)一步完善REITs規(guī)則體系，提升REITs核查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責(zé)，切實保護(hù)投資者合法權(quán)益，促進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量發(fā)展。

優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)邏輯性及可讀性

新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎(chǔ)上，對原指引相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，增強(qiáng)各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。為便于市場參與主體查閱使用，總體分正文和附件兩個部分。其中，正文部分調(diào)整為六個章節(jié)，細(xì)化了關(guān)于底層資產(chǎn)的一般規(guī)定。附件部分充分考慮成熟資產(chǎn)類型項目的特性，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉儲物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目作出核查及信息披露的針對性要求。

壓實主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化重點事項規(guī)范要求

新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評估、運(yùn)營管理等市場各方普遍關(guān)注的核心事項進(jìn)行了規(guī)范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責(zé)任；進(jìn)一步明確了業(yè)務(wù)參與人和底層資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求，以及項目經(jīng)營及財務(wù)情況的披露要求；引導(dǎo)評估機(jī)構(gòu)在考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎(chǔ)上，審慎確定評估結(jié)果，切實提高評估質(zhì)量。督促管理人對評估參數(shù)和方法進(jìn)行獨(dú)立核查；明確了REITs的分層決策機(jī)制、激勵約束安排、突發(fā)事件響應(yīng)要求，引導(dǎo)基金通過合理設(shè)置運(yùn)營管理費(fèi)、履職情況監(jiān)督等安排實現(xiàn)激勵約束目標(biāo)，有效統(tǒng)籌價值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。

突出大類資產(chǎn)特性，進(jìn)一步提高信息披露針對性

新修訂指引充分考慮不同資產(chǎn)類型的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性。針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流項目，進(jìn)一步細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營及財務(wù)情況、運(yùn)營管理等方面的披露要求。針對收費(fèi)公路項目，進(jìn)一步明確了車流量、通行費(fèi)等運(yùn)營收入相關(guān)核心指標(biāo)的披露要求。針對租賃住房項目，補(bǔ)充了市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目的核查及信息披露要求。針對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目，進(jìn)一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

在中國證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，REITs市場常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速。今年以來，上交所REITs市場上市產(chǎn)品已達(dá)17只。截至目前，滬市REITs市場上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元，底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等多種類型。下一步，上交所將按照中國證監(jiān)會部署要求，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，不斷優(yōu)化REITs規(guī)則體系，推動優(yōu)化市場生態(tài)，促進(jìn)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。