上證函〔2023〕2526號

各市場參與人：

　　為貫徹落實中國證監(jiān)會《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求，促進公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）市場穩(wěn)定健康發(fā)展，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行交易相關(guān)事項，提振投資者信心，現(xiàn)就優(yōu)化發(fā)行交易機制有關(guān)工作安排通知如下：

　　一、關(guān)于發(fā)售定價安排。基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當按照規(guī)定做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs的路演推介、詢價、定價、配售等工作；結(jié)合產(chǎn)品規(guī)模、行業(yè)特征、原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方自持比例等情況合理確定戰(zhàn)略配售規(guī)模，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)售上市后流通份額合理充裕；建立原始權(quán)益人與投資者溝通機制，推動網(wǎng)下投資者在充分了解項目基本情況、估值情況、所屬市場和行業(yè)概況、發(fā)售方案等相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上參與詢價；根據(jù)網(wǎng)下投資者報價情況，結(jié)合公募證券投資基金、公募理財產(chǎn)品、社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外機構(gòu)投資者資金等配售對象的報價情況，合理審慎確定認購價格。

　　二、關(guān)于詢價與認購。參與詢價的網(wǎng)下投資者應(yīng)當根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目評估情況，遵循獨立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協(xié)商報價等方式故意壓低或抬高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為；鼓勵基金管理人、財務(wù)顧問在確定網(wǎng)下投資者配售原則和配售方式時，引導認可基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期投資價值的投資者參與網(wǎng)下詢價及認購。基金管理人、財務(wù)顧問可以根據(jù)項目路演情況，以增加承諾條款等形式，合理審慎約定上市特定期限內(nèi)網(wǎng)下投資者可交易的份額比例。期限、比例等具體要求可以由基金管理人、財務(wù)顧問與網(wǎng)下投資者協(xié)商確定。

　　三、關(guān)于二級市場交易。做市商應(yīng)當按照規(guī)定加強基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市服務(wù)工作，提升市場流動性，推動市場健康發(fā)展。上海證券交易所（以下簡稱本所）將優(yōu)化做市商考核激勵機制，配合落實將基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市業(yè)務(wù)納入證券公司分類評價體系的有關(guān)安排，表彰優(yōu)秀基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市商。鼓勵長期持有型投資者結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品特征，參考權(quán)益類產(chǎn)品拓寬優(yōu)化現(xiàn)有止損線等風控機制安排。

　　四、關(guān)于資產(chǎn)評估行為。評估機構(gòu)應(yīng)當按照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運營操作指引（試行）》等法律法規(guī)及本所相關(guān)規(guī)定開展評估工作，在充分考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特征基礎(chǔ)上，合理設(shè)置評估參數(shù)，審慎確定評估結(jié)果。評估機構(gòu)應(yīng)當對評估參數(shù)的選取進行獨立判斷，不得完全依賴第三方意見，同時應(yīng)充分說明關(guān)鍵核心指標的預(yù)測依據(jù)及合理性，并對不利情形進行壓力測試。

　　原始權(quán)益人應(yīng)當積極配合基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)評估工作，按照規(guī)定提供相關(guān)經(jīng)濟行為文件、資產(chǎn)權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料，并對材料的真實性、準確性、完整性和合法性負責。

　　基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs同行業(yè)上市公司重大資產(chǎn)重組及大宗交易的估值參數(shù)選取情況，對評估參數(shù)和評估方法的選取進行獨立核查，確保評估結(jié)果審慎合理。

　　評估機構(gòu)、基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當切實履行相應(yīng)職責，本所將對評估機構(gòu)的評估行為及基金管理人、財務(wù)顧問的評估核查責任加強監(jiān)管。

　　五、關(guān)于配套支持政策。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點。后續(xù)本所將進一步推動擴大基金中的基金（FOF）參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs；配合中國證監(jiān)會持續(xù)推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構(gòu)投資者參與投資；積極推動將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標的，引入境外投資者，提高市場對外開放水平；研究推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs實時指數(shù)及ETF產(chǎn)品，不斷提升二級市場流動性。

　　特此通知。
 

　　上海證券交易所

　　2023年8月29日